【2025年版】不動産投資の税金完全ガイド！購入・運用・売却・相続まで“節税の仕組み”をやさしく解説
2025.02.28 Fri
物件選びや融資戦略と並んで、不動産投資の成否を左右するのが「税金の知識」です。
せっかく家賃収入を得ても、税金で利益が目減りしては意味がありません。
この記事では、不動産投資にかかる税金の全体像をわかりやすく整理し、運用中の節税ポイントや確定申告で得する実践テクニックまで解説します。
税金を“敵”ではなく“味方”にして、キャッシュフローを最大化しましょう。
不動産投資で発生する税金の全体像――3つのタイミングを理解しよう
① 購入（取得）時にかかる税金
不動産投資では、「購入」「保有・運用」「売却・相続」の3つの段階で税金が発生します。
まずは物件を購入したときに一度だけ課税されるものから確認しましょう。
●不動産取得税：物件を取得した際に課税される地方税。軽減措置の適用漏れに注意。
●印紙税：売買契約書やローン契約書に課税される国税。契約金額により税額が変動。
●登録免許税：所有権保存登記や移転登記、抵当権設定登記などで課税される国税。
●消費税：建物部分の購入や仲介手数料、司法書士報酬などが課税対象。
とくに不動産取得税は高額になるケースが多く、購入後しばらくしてから納税通知が届くため、あらかじめ資金に余裕を持っておくことが大切です。
② 保有・運用中にかかる税金
賃貸経営を行っている間は、毎年発生する税金があります。これらはキャッシュフローに直結するため、しっかり押さえておきましょう。
●所得税・住民税：家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」に課税される。
●固定資産税・都市計画税：1月1日時点の不動産所有者に課税される地方税。
●個人事業税：規模が大きくなると課税対象となる税金。
所得が増えるほど税率も上がる累進課税制度のため、経費計上や減価償却による“所得コントロール”が節税のカギとなります。
③ 売却・相続時にかかる税金
物件を売却して利益が出た場合や、相続で所有権を移す場合にも税金が発生します。
●譲渡所得税（所得税＋住民税）：売却益に対して課税される。
●印紙税：売買契約書作成時に課税される。
●登録免許税：名義変更など登記手続きにかかる税金。
●相続税・贈与税：不動産を相続・贈与する際に発生する税金。
とくに譲渡所得税は、所有期間5年以下なら「短期譲渡」39.63％、5年超なら「長期譲渡」20.315％と大きく差が出ます。
「いつ売るか」で税率が倍近く変わるため、売却タイミングの見極めは非常に重要です。
不動産投資を活用した節税術については、下記の過去記事もあわせてご参照ください。
運用中の節税ポイント――知っている人だけが得をする
所得税・住民税は“コントロールできる”
家賃収入に課税されるのはあくまで「利益（不動産所得）」です。
家賃から必要経費を引いた残りが課税対象になるため、経費計上を工夫することで税金を減らすことができます。
所得税は累進課税（最大45％）＋住民税（10％）＝最大55％の負担になることも。
だからこそ、経費・減価償却・損益通算といった制度を使いこなすことが大切です。
経費として認められる代表的な項目
以下の費用は原則として「必要経費」として認められます。
・管理委託費、修繕費、共用部清掃費
・ローン利息（元本返済分は不可）
・固定資産税、都市計画税、不動産取得税
・保険料（火災・地震保険など）
・減価償却費（建物・設備の取得費を分割して計上）
これらをきちんと計上するだけで、不動産所得を抑え、課税額を大幅に軽減できます。
減価償却と損益通算――“帳簿のテクニック”でキャッシュを守る！
減価償却は“支出ゼロ”の経費！
建物や設備は時間の経過とともに価値が下がるため、取得費を耐用年数に応じて少しずつ経費に計上するのが「減価償却」。
現金支出がないのに経費として扱えるため、節税効果が非常に高いのが特徴です。
耐用年数は木造22年、鉄筋コンクリート造47年。築年数が古いほど短期間で償却でき、初期の節税効果が大きくなります。
減価償却を上手に使うと、帳簿上の利益を圧縮しながらキャッシュフローを守ることができます。
損益通算で“赤字を武器に変える”！
損益通算とは、不動産の赤字を他の所得（給与など）から差し引ける制度です。
たとえば給与所得500万円の会社員が、不動産所得で100万円の赤字を出した場合、課税所得は400万円に減少。
結果として所得税・住民税が還付されるため、実質的に“節税しながら資産を増やせる”仕組みです。
確定申告で差がつく！ 投資家がやるべき節税アクション
経費の“証拠”を残す！
節税の基本は、「経費をもれなく記録すること」。
領収書や請求書はもちろん、交通費・書籍代・打ち合わせの飲食代なども、投資に関連するなら経費になる可能性があります。
会計ソフトやクラウド保存を活用し、日常的に整理しておくことが重要です。
青色申告を活用する！
個人投資家でも青色申告を選択すると、最大65万円の控除を受けられるほか、家族への給与支払いも経費にできます。
赤字を3年間繰り越すことも可能で、節税効果は絶大。
帳簿付けの手間はかかりますが、確実にリターンを得られる“節税投資”の第一歩です。
青色申告につきましては、下記の過去記事もあわせてご参照ください。
まとめ
税金を理解すれば、不動産投資はもっと強くなる
不動産投資における「税金の知識」は、単なる節税テクニックではなく、資産を守り、育てるための武器です。
仕組みを知らないと“儲けているのに手元に現金が残らない”という落とし穴に陥りがちですが、理解すれば逆に“節税しながら資産を増やす”ことが可能です。
税金の仕組みを味方につけて、収益最大化を目指しましょう。
確定申告と節税についてもっと知りたい方は、下記の過去記事もあわせてご参照ください。
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