なぜ人口が減っても不動産は値下がりしない？ 2025年最新データから読む「これからの賢い投資先」を徹底検証！
2025.10.21 Tue
総務省が2025年4月に公表した最新の人口統計によると、日本の総人口は1億2,358万人に。前年比で約50万人減少し、出生数は過去最少を更新しました。少子高齢化はさらに進み、生産年齢人口（15〜64歳）は全体の6割を割り込み、高齢者（65歳以上）の割合は30％に迫ります。
人口が減るのに、不動産価格は依然として上昇傾向にあります。
「これから家を買っても大丈夫？」「投資するならどのエリア？」――そんな疑問に答えるべく、この記事では人口減少が不動産市場に与える影響と、投資家が今後意識すべき“次の一手”をやさしく解説します。
まだ上がる？人口減少でも価格が下がらない理由
本来なら人口が減れば住宅需要も下がるはず。しかし、現実には2025年の今もマンション価格は高止まりしています。
その背景には、供給が減っているという事情があります。
建設資材や人件費の高騰で新築物件の着工件数が減少。さらに土地の再開発規制や環境基準の厳格化も進行し、「欲しい人はいるのに、物件が足りない」状態が続いているのです。
加えて、インフレによる“実物資産志向”も影響しています。
現金の価値が下がる局面では、不動産などの現物資産に資金を移す動きが活発になります。その結果、特に東京・大阪・名古屋・福岡といった大都市圏では、海外投資家の需要も重なり、価格上昇が続いています。
※出典：国土交通省「不動産価格指数（住宅）（令和7年3月・令和7年第1四半期分）」
地方では“静かな崩壊”が進行中――空き家問題が深刻化
一方で、地方では人口減少と高齢化のダブルパンチを受けています。
総務省の調査によると、全国の空き家率はすでに14％を超え、過去最多。特に地方の郊外エリアでは、築年数が古く需要の少ない物件が増え続けています。
空き家は放置すればするほど価値が下がり、固定資産税の負担だけが残る厄介な存在に。この状況は、地域経済にも悪影響を及ぼしています。
ただし、すべての地方が危険というわけではありません。
札幌・仙台・広島・福岡などの地方中核都市では、依然として若者や転勤世帯の流入が続いており、「地方のなかで人口が増えるエリア」を狙えば、安定した賃貸需要を確保できる可能性があります。
※出典：「東京都の人口（推計）」の概要（令和７年９月１日現在）
人口減少時代の投資戦略――“人が動く場所”を見極めよう
人口減少時代において不動産投資で重要なのは、「どこに人が動くか」を読むことです。全国的には人口が減っても、都市部や利便性の高いエリアには人が集まります。
たとえば東京23区では単身世帯が増加し、ワンルームやコンパクトマンションのニーズが高止まり。リモートワークの定着により、「駅近・小規模・生活圏が完結する物件」が選ばれています。
一方、地方や郊外ではシニア層の住み替え需要が拡大中。高齢者向けの賃貸住宅や、医療・介護連携型の物件などは今後も安定収益が期待できます。
さらに、再開発エリアや大学・企業の移転計画がある地域は要注目です。人の流れが変わる前に購入できれば、将来的な賃貸需要や地価上昇の波に乗ることができます。
売り時・買い時の見極め――「短期の値上がり」に惑わされない
2025年の不動産市場は、まさに分岐点です。短期的には価格上昇が続いていますが、長期的には人口減少による需給バランスの反転が避けられません。
特に、人口減少スピードが速いエリアでは10年単位で価格下落が進む可能性が高く、「需要が残るうちに売る」戦略を検討する投資家も増えています。
一方、都心部や再開発が進む地域では、依然として成長余地があります。
そのため、投資判断のポイントは「どこで」「どんな期間で」持つかを明確にすること。
短期の価格変動に惑わされず、中長期のライフサイクルで見極める視点が欠かせません。
不動産価格の見通しについては、下記の過去記事もあわせてご参照ください。
まとめ――人口が減っても“不動産価値”は終わらない！
人口減少は避けられない現実ですが、それは「すべての不動産が値下がりする」という意味ではありません。
人が集まる場所、需要がある物件、そして管理が行き届いた不動産――これら“選ばれる資産”は、これからも価値を保ちます。
投資家に求められるのは、「トレンドを読む目」と「数字で判断する冷静さ」。
人口統計の変化を“危機”ではなく“チャンス”ととらえ、時代に合った投資スタイルへシフトすることが、これからの成功の鍵になるでしょう。
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