不動産投資はリスクしかない？利益を上げるための注意点5選
2025.03.04 Thu
不動産投資と聞くと、ハイリスクというイメージがあるかもしれません。不動産投資にはどのようなリスクが潜んでいるのでしょうか？ リスクを避けて収益を上げるためのポイントを徹底解説します。
不動産投資における6つのリスク
不動産投資には、次の6つのリスクがあります。
1.空室リスク
賃貸物件は、常に満室になるとは限りません。
2.滞納リスク
入居者の中には、家賃を滞納する人がいます。
3.災害リスク
近年は、地震や台風などの被害が大きくなっています。自然災害によって、建物が大きく破損する可能性があるのです。そうなると、大規模修繕をする費用が発生したり、賃貸物件として貸し出しできない状況になったりする可能性もあります。
4.不動産価値の下落リスク
不動産には、価格が下落するリスクが伴います。売却益を得ることを目的に不動産を買ったものの、地価の下落などによって物件価格が下がる可能性があるのです。
5.老朽化による修繕リスク
建物は、年とともに劣化していきます。劣化したままの賃貸物件では、入居者募集が困難です。そうならないように、建物の補修・修繕が必要です。これが意外と大きな支出となり、利益を圧迫することがあります。
6.金利上昇のリスク
最近のインフレに伴って、金利上昇のリスクが高まってきました。とくに変動金利でローンを組んでいる場合、金利上昇によって返済の負担が大きくなる恐れがあります。
不動産投資のリスクを下げる方法
それでは、どうすれば不動産投資のリスクを下げられるのでしょうか？ 以下の5つがポイントです。
1.不動産投資についての知識を深める
不動産投資で成功している人は、常に投資や物件について情報を収集し、知識を増やしています。
もちろん、不動産会社にアドバイスしてもらえますが、最終的に判断するのは自分自身です。不動産投資をする前はもちろん、物件を購入後も常に学んで、自分自身が不動産投資や賃貸経営のプロになることが大切です。
2.高い需要が見込まれる物件を選ぶ
不動産投資が成功するかどうかは、物件選びが大きなウェイトを占めます。賃貸物件なら、入居者のニーズがあるかどうかを見極めることが重要です。
不動産投資で成功している人は、物件を買うエリアをあらかじめ設定しています。ただし、不動産のプロでも、エリアに対する考え方は人それぞれ。たとえば、「地方はダメ、東京23区内の駅チカ物件に限る」と言うプロもいれば、「都会は割高。地方のほうが利回りが良く儲かる」と言うプロもいます。答えは1つではないのです。
自分自身の投資スタイルを考えたうえで、高い需要が見込まれる物件を選ぶことが大切です。
3.細かくシミュレーションする
物件購入を検討する際、将来にわたる詳細な収支のシミュレーションが不可欠です。
家賃や礼金などの収入から、ローン返済額、税金、賃貸管理手数料、修繕費などの支出を差し引いて、収支の累計を算出します。税制上、損をしない売却タイミングなどもシミュレーションしておきましょう。
4.信頼できる会社に依頼する
市場の最新動向や物件情報を握っているのは、不動産会社のプロたちです。プロの情報とノウハウを活用しない手はありません。
いかに信頼できる不動産会社を見つけるか？ これが不動産投資の最大のポイントと言ってもいいでしょう。
5.ある程度の資金を準備する
不動産投資にあたって、一般的には「ローンの頭金」＋「最初に必要となる諸費用」のために自己資金を準備します。
金額の目安は、物件価格の15～30％。逆に言うと、自己資金の額によって、どのくらいの価格の物件を購入できるかを見通せます。
「自己資金ゼロで投資物件を買えると聞いた」という人がいるでしょう。確かに、頭金なしのフルローンで買えるケースもあります。しかし、年収が高かったり、物件の担保価値が高かったりといった条件に合致しなければなりません。それに、フルローンでは返済の金利負担が大きくなるというリスクも伴います。ある程度の自己資金は準備しておきましょう。物件評価が高い物件の場合は頭金なしで借りられる場合があります。これは、手元の資金を減らさずに投資ができるメリットがある一方、大規模なアパート投資などに比べると利回りが低くなる場合があります。
不動産投資がオススメな方
年収が高く、税負担が重い方
物件を買うときは自己資金に加えてローンを組むのが一般的。会社員や公務員などの安定した職業に就いていて、年収が高い方ほど金融機関からお金を借りやすいといえます。
また、ローン金利や減価償却費などを経費として計上できるため、所得税や住民税の負担軽減も期待できます。
子どもや孫への相続を考えている方
あなたの家の周りにも、アパートがいくつも建っているでしょう。それらは、地主が相続税対策で建てたものが少なくありません。
不動産投資は相続税対策にも有効です。というのも、不動産にかかる相続税は、実勢価格ではなく、路線価や固定資産税評価額をもとに計算されるからです。不動産の相続税評価額は、実勢価格（時価）の7～8割程度です。
さらに、土地部分については、相続税評価額を50％減額できる「小規模宅地等の特例」という制度もあります。
節税対策ができるのは不動産投資の大きな魅力の1つです。
資産形成を目指している方
不動産投資は長期間にわたって収益を得られる手法です。家賃収入や将来の資産価値上昇を期待して、安定した収益を求めている方に向いています。
それに、不動産はインフレに強い資産といわれます。物価上昇リスクに備える手段としても有効です。
本業が忙しい方
市場動向や値動きをチェックしなければならない株式やFXと比べると、不動産投資は圧倒的に手間がかかりません。というのも、賃貸物件の場合、入居者対応や建物の維持管理は管理会社へ委託するのが一般的だからです。本業が忙しい方、家族との時間を大切にしたい方に不動産投資は向いています。
まとめ
今回は、不動産投資のリスクを回避する方法を解説しました。不動産に限らず、投資にはリスクが付きものです。ただし、不動産投資のリスクは事前に予見できるものばかりです。リスクをきちんと把握したうえで、リスクをできるだけ小さくする方策を考えることが、不動産投資の成功へとつながります。
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