不動産投資ローンの融資おすすめの銀行とは？金利相場も解説
2025.03.04 Thu
不動産に投資する際、金融機関でローンを組むのが一般的。ローンの金利や期間などが不動産投資の収支を大きく左右します。不動産投資には、ローンの知識が欠かせないのです。今回は、不動産投資のためのローンについて徹底解説します。
不動産投資ローンとは？
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産を買うというと、住宅ローンを思い浮かべる方が多いでしょう。住宅ローンは文字通り「住む」ことを目的にしたローンです。賃貸収入を得るために「貸す」ことが目的では住宅ローンは組めません。貸すことを目的にする場合は「不動産投資ローン」を組むことになります。これは「アパートローン」とも呼ばれます。
気になる金利は、不動産投資ローンのほうが住宅ローンより高いのが一般的です。住宅ローンには所得税や住民税の軽減措置がありますが、不動産投資ローンには基本的にありません。
注意してほしいのは、投資物件を買うために住宅ローンを組んではいけないこと。これは金融機関をあざむく行為になります。「不動産会社にすすめられた」という言い訳は通用しないので注意が必要です。
不動産投資ローンの金利は固定と変動の2種類
不動産投資ローンには、固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利なら金利がずっと変わりません。
一方、変動金利は、借入期間中に金利が変動するタイプです。変動金利は「短期プライムレート」に連動します。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業向けの短期貸出（1年未満）に適用する最優遇金利のことです。
不動産投資ローンを取り扱っている金融機関
不動産投資ローンは以下の金融機関が取り扱っています。
メガバンク
三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行の３行です。金利は低めですが、融資のハードルは高いです。
地方銀行
メガバンクよりも金利は高めですが、融資のハードルは低めです。ただし、営業エリア内でないと融資が下りません。
信用金庫・信用組合
個人や中小企業が主な顧客なので、いろんな相談に乗ってくれます。ただし、地方銀行よりもさらに営業エリアが限られています。
JAバンク
金利は低めですが、本人または家族が農協の組合員である必要があります。
ノンバンク
金利は高めですが、融資のハードルが低く、審査も早いです。
日本政策金融公庫
政府系金融機関です。金利が比較的安いですが、「返済期間が15年」「自己資金50％以上」など、さまざまな制約があります。
とはいえ、不動産投資ローンに積極的な金融機関は多くはありません。以下の金融機関が積極的に不動産投資ローンを扱っています。
・イオン銀行
・オリックス銀行
・香川銀行
・クレディセゾン
・ソニー銀行
など
不動産投資ローンを借りる際のポイント
借入金額
不動産投資ローンは、年収が高いほど借入金額の上限が高くなる傾向があります。
借入金額の目安は、年収の10倍前後です。年収700万円なら、約7000万円。借入金額が少ないほど、選べる金融機関の選択肢は増えます。
全額ローンか頭金を入れるか
不動産投資ローンを組む際、頭金を入れるのが一般的です。頭金の目安としては、物件価格の10～20％です。
ただ、物件価格の全額の融資を受ける全額ローン（フルローン）で購入するやり方もあります。たとえば、5000万円の物件を買うのに、5000万円の融資を受けるというものです。フルローンなら、自己資金なしに家賃収入を得られるのは大きな魅力です。しかし、金利が上昇したときの影響が大きいというデメリットもあります。
低金利でローンを組める方や年収の高い方以外は、フルローンはリスクが大きいといえます。
金利
不動産投資ローンの金利相場は1％半ば～2％後半です。当然ですが、金利が低いローンを選んだほうが返済総額を抑えられます。一般的に、融資額が大きくなるほど金利は低くなります。
返済期間
返済期間は築年数に左右されます。基本的には、建物の法定耐用年数が融資期間の限度です。中古物件の場合は、残存耐用年数が限度です。
返済期間が長ければ長いほど月々の返済額は少なくなります。ただし、総返済額は大きくなり、なかなか元本返済が進まなくなってしまいます。
早めに返済してしまう繰り上げ返済はできますが、延長は基本的にできません。
団体信用生命保険（団信）
団体信用生命保険（団信）とは、ローンの債務者が死亡や高度障害によって返済不能となった場合、ローン残高の返済を充当する保険のことです。原則として、不動産投資ローンを組むときには団信に加入します。
実際に不動産投資ローンを借りる際の流れ
それでは、不動産投資ローンを借りる際の流れを見てみましょう。
仮審査
購入する物件が決まったら、不動産投資ローンの仮審査（事前審査）を受けます。
物件購入と売買契約の締結
仮審査が通過したら、物件の売買契約を結びます。
物件購入とともに、管理会社も決めます。
本審査
本審査の申し込みの際には、売買契約書や賃貸借契約書、手付金の領収書など、さまざまな書類が必要です。必要書類は事前審査と異なります。
本審査の期間は金融機関によって異なりますが、書類を提出してから2～4週間後です。本審査に通過すると、金融機関から融資決定の通知が届きます。
契約手続き（金銭消費貸借契約）
本審査と同時に不動産投資ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結ぶのが一般的です。このとき、抵当権設定契約や団信への加入契約も行います。
抵当権設定とは、申込者が返済不能になったとき、金融機関が物件を処分できるというものです。
融資実行と物件の引き渡し
いよいよ融資の実行と物件の引き渡しです。決められた決済日（引き渡し日）に融資が実行されて、口座に融資金額が振り込まれます。入金を確認したら、物件を購入して、売り主から物件の書類やカギ、付帯設備の保証書関係を受け取って取引完了です。
まとめ
不動産投資では、ローンの金利や借入期間が購入後の収益に影響します。物件選びとともに、ローン選びも重要です。融資を受けられる金融機関の目星を付けてから、物件購入の準備を進めたほうがいいでしょう。
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