不動産投資は郊外で勝つ！――横浜・川崎・千葉などが今アツい理由と狙い目物件ガイド
2025.08.21 Thu
不動産投資と聞くと、東京の都心部をイメージする人が多いかもしれません。しかし、現在の市場を見渡すと注目すべきは「郊外」です。これら東京への通勤圏でありながら、都心と比べて物件価格が抑えられ、かつ安定した利回りを見込むことができます。ここでは、なぜ今これらエリアの不動産投資が注目されているのかトレンドを探りつつ、具体的な狙い目エリアの特徴、物件選定のコツ、リスク対策などを解説します。
なぜ今、郊外の不動産が注目されるのか
都心高騰と利回り低下の反動
近年、東京23区などの都心部の不動産価格は、記録的な低金利や国内外からの投資資金の流入により、高止まりの水準が続いています。特に山手線内側や都心3区（千代田区・港区・中央区）は土地価格と建築コストの上昇により価格は高騰し、新築でも表面利回りが3％台前半というケースもあるほどです。物件価格が上がり過ぎた結果、家賃収入に対する投資額の割合が相対的に低くなり、投資効率は悪化の一途を辿っています。
こうした都心部の高値掴みのリスクを避ける動きとして、投資家の目線は価格と利回りのバランスの取れた郊外へと向きつつあります。なかでも、都心へのアクセスは良好で、より手ごろな価格で取得でき、安定した利回りを確保できる横浜や川崎、千葉の物件が、現実的な選択肢になっているのです。
テレワーク普及で郊外定住ニーズを促進
コロナ禍を経て、働き方は大きく変化しました。とくにテレワークの普及は、ビジネスパーソンの居住地選びに大きな影響を与えています。以前は職住近接を最優先に都心に住む傾向が強かったのが、出社頻度の減少により、広い居住空間や豊かな自然環境、子育てしやすい環境を求め、郊外への定住を選択するケースが増えました。特に横浜や川崎、千葉のように東京都内まで1時間程度で通勤できるエリアは、テレワークと出社のハイブリッド勤務に適していることから人気です。安定した賃貸需要が期待でき、不動産投資先としても評価されています。
インフラ・再開発が資産価値を押し上げる
首都圏郊外といっても、横浜や川崎、千葉のベイエリアは政令指定都市として高い都市機能を備え、近年は中心駅周辺の再開発やインフラ投資が活発です。例えば、横浜であれば横浜駅やみなとみらい地区、桜木町、関内エリアは複数の大規模プロジェクトが進行中で、京急川崎駅の周辺でもアリーナの建設事業が始まっています。こうした取り組みは単に利便性を向上させるだけではなく、周辺地域の不動産価値を中長期的に押し上げる要因になります。
エリア別の注目ポイント
横浜市（西区・神奈川区・港北区）
横浜市のなかでも、横浜駅やみなとみらい地区といった都心部を有する西区、西区に隣接しJR横浜線や京浜東北・根岸線、京急、東急東横線、相鉄・東急直通線、横浜市営地下鉄ブルーラインが乗り入れる神奈川区、横浜アリーナや日産スタジアムを有し新幹線が乗り入れる新横浜駅のある港北区は、投資家から高い評価を受けるエリアです。都心に比べると物件価格が抑えられるため高いキャッシュフローが期待でき、表面利回りは4～5％が目安となります。単身者・ファミリーまで幅広い層から人気があり、安定した賃貸需要も維持しています。
川崎市（川崎区・幸区・中原区）
東京と横浜の中間に位置し、交通の要衝として発展を続けるまちで、人口は約155万人と、県庁所在地ではない政令指定都市としては全国最大を誇ります。なかでもJR川崎駅や京急川崎駅のある川崎区は駅周辺で大規模再開発が進み、商業施設やオフィスビル、タワーマンションが充実しています。羽田空港へのアクセスがよいのも特徴です。駅周辺には賃貸住宅も広がり、不動産投資の有望エリアとして注目されています。一方、タワーマンションのまちとして知られる武蔵小杉から鹿島田エリアが広がる中原区・幸区は、ファミリー層の賃貸需要が強いエリアです。なかでも武蔵小杉駅はJR南武線や横須賀線、東急東横線など複数の路線が利用可能で、都心へのアクセスは抜群。同駅やその近隣は、不動産投資先としても人気です。
千葉ベイエリア（市川・浦安・船橋）
千葉県の東京湾沿岸に位置する市川市、浦安市、船橋市は、都心への通勤圏でありながら、物件価格が都心の6割程度に抑えられているのが大きな魅力です。これらの地域にはJR総武線・京葉線、東京メトロ東西線など複数の路線があり、東京駅まで20～30分圏内。都心通勤者にとって非常に便利な通勤エリアです。市川駅、浦安駅、船橋駅の周辺は再開発が進み、商業施設も発展しています。ファミリー層を中心に人口の流入が続くことで底堅い賃貸需要を維持しており、賃料も比較的安定して推移しています。また、浦安市に位置する東京ディズニーリゾート（TDR）は大規模な雇用を生んでおり、関連企業や施設で働く従業員の賃貸需要の受け皿にもなっています。
リスクと対策
人口減少リスク――都市圏近郊でも二極化
これら地域での不動産投資は魅力的である一方、リスクも存在します。例えば、駅から徒歩15分以上の物件や、築30年以上の未改修物件は空室リスクが高まる傾向にあり、利便性の高い場所や新築・築浅の物件に需要はどうしても集中します。リスクを避けるには、最寄り駅から徒歩圏内で、生活に必要な商業施設や医療機関、公共施設などが近くにあるエリアを選ぶことです。駅から遠いなら、駐車場や駐輪場があることも必須の条件といえるでしょう。また、築年数が経過した物件であればリノベーションを施し、他物件との差別化と競争力の確保が可能です。
金利上昇によるキャッシュフロー悪化
現在の低金利環境が継続する保証はなく、むしろ今後は引き上げられる可能性が濃厚です。金利が上昇すると不動産投資ローンの返済額は増加し、とくに変動金利型を選択していると、金利上昇はキャッシュフローの悪化を招きます。長期固定金利型のローンを選ぶ、物件価格の2～3割程度の自己資金を投入し、返済比率（年間ローン返済額÷年間家賃収入）を30％以下に抑えるなど、適切な資金計画を組むのがポイントといえるでしょう。
出口戦略の重要性
予期せぬ事態やライフプランの変化に備え、複数の出口戦略も事前に検討しておくことです。築年数が経過したり、市場環境が変化したりした場合、物件を売却して資金を回収する。あるいは、法人社宅として企業に貸す、観光・インバウンド需要の高いエリアであれば民泊への転用も選択肢になります。出口戦略を複線化しておくことで、リスクヘッジしながら投資の成功確率を高めることができます。
まとめ
首都圏郊外・政令指定都市クラスの郊外は、都市機能と価格メリットが共存する希少な投資エリアです。むしろ、価格抑えめ×賃料安定でコストパフォーマンスが良好な不動産投資を実現しやすいといえます。ただし、立地や管理体制が盤石でないと、賃貸需要をキャッチできません。不動産投資の基本を押さえつつ、長期視点で取り組むことです。
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