囲い込み規制で“不動産の売り方”が変わる！2025年改正で知っておきたい「新ルール」と対策
2025.11.28 Fri
「囲い込み」とは、不動産仲介会社が自社の利益を優先し、他社からの買い手紹介を意図的に妨げる行為のこと。
こうした慣行によって、「なかなか売れない」「想定より安く売却してしまう」といったトラブルが後を絶ちません。
こうした状況を受け、国土交通省は2025年1月から、囲い込みを防止するための規制を段階的に強化しました。
本記事では、改正の背景と新ルールのポイント、そして売主・投資家が今後の売却戦略で押さえておくべき実践的対策を解説します。
「囲い込み」とは？――仲介業者の“見えない思惑”が生む不透明取引！
両手取引を狙う構造が「囲い込み」を生む！
囲い込みとは、仲介会社が他社への物件情報提供を制限し、自社の顧客を優先的に紹介することで、売主と買主の双方から仲介手数料を得ようとする行為です。
この仕組みの背景には「両手取引（ダブルコミッション）」があります。
仲介手数料の上限は400万円を超える物件で「売却価格×3％＋6万円＋消費税」ですが、他社が買主を見つけると、仲介業者が受け取れる手数料は“片手分”にとどまります。
そこで、一部の業者は他社からの問い合わせに「商談中」などと理由をつけて断り、自社の買主とだけ取引を成立させようとするのです。
売主・買主の双方に不利益――市場の透明性をゆがめる行為
本来、不動産の流通は「レインズ（指定流通機構）」への登録によって全国の仲介業者が情報を共有できる仕組みになっています。
ところが囲い込みが行われると、売主は「買主が見つからない」「適正価格で売れない」、買主は「市場に出ない優良物件を逃す」といった不利益を受けます。
こうした“情報の非対称性”が、健全な市場形成を妨げてきたのです。
不動産価格動向の背景については、下記の記事もあわせてご覧ください。
なぜ今、規制が強化されたのか？――背景にある国交省の狙いとは
不動産流通の“見える化”を徹底！
囲い込み問題は長年にわたり業界の課題とされてきましたが、実態を把握する仕組みがなく、改善が進みにくい状況でした。
そこで国土交通省は「不動産取引の透明化」を目的に、2025年1月以降、レインズ登録義務や媒介業務報告の厳格化など、段階的に運用ルールを見直しました。
この改正は、業者間の信頼回復と、一般消費者が安心して取引できる環境づくりを狙ったものです。
全国的な市場の変化については、「賃料動向の最前線！第29回『全国賃料統計』（2024年9月末）から見えること」も、あわせてご参照ください。
2025年改正で何が変わった？――“透明化時代”の新ルール3つ！
① レインズ登録の義務と罰則を強化！
従来も登録義務はありましたが、実際には「登録を遅らせる」「内容を曖昧にする」といった抜け道が存在しました。
改正後は、媒介契約から7日以内に物件情報を登録することが明文化され、登録証明書を売主に交付する義務が追加。
「商談中」や「申込みあり」などのステータス更新も正確さが求められ、虚偽や意図的な遅延が判明すれば行政処分の対象となります。
さらに、売主自身がオンラインで進捗を確認できるようになり、囲い込みを防ぐ仕組みが強化されました。
② 販売活動の報告が“より具体的”に！
仲介業者は、売主に対して販売活動の進捗を定期的に報告する義務があります。
改正後は、「問い合わせ件数」「広告媒体」「掲載期間」「他社からの紹介状況」など、囲い込みの有無を判断できる項目を具体的に報告しなければなりません。
また、媒介契約時や重要事項説明書にも、業者が「両手取引」か「片手取引」かを明示する必要があり、売主が業者の立場を把握できるようになりました。
これについては、下記の「住宅ローン控除とは？2025年度の改正内容を徹底解説」でも触れたように、制度改正は“情報公開の徹底”がキーワードになっています。
③ 「正直な営業」が選ばれる時代へ！
これらの改正により、業者間での情報遮断は事実上難しくなりました。 囲い込みを行えば記録に残り、売主・買主からの信頼を失うリスクも大きくなります。 これからは「透明性」と「誠実な営業」が最大の競争力となる時代に移りつつあります。
改正でどう変わる？――売主・買主・仲介、それぞれの影響
売主：売却チャンスの拡大と交渉力アップ！
登録・報告の義務化によって、物件情報が市場に迅速かつ広く公開されるようになり、買主候補の層が一気に広がりました。
より適正な価格での早期売却が実現しやすくなる一方、仲介業者の報告内容は必ずチェックすることが大切です。
不自然な遅延や「商談中」が続く場合は、説明を求める姿勢が欠かせません。
下記の記事「【2025年版】金利が上がる今、住宅ローンは固定と変動、どっちが得？」も、売却タイミングを考えるうえで参考にしてください。
買主：優良物件へのアクセスがしやすくなる！
従来は一部の業者だけが扱っていた好条件の物件情報も、レインズ経由で共有されるようになりました。
結果として、物件探しの選択肢が広がり、公平で効率的な取引が進みやすくなっています。
仲介業者：囲い込み頼みの営業から“信頼型ビジネス”へ！
両手取引を前提とした旧来の営業モデルは通用しにくくなり、今後は「片手取引でも信頼で選ばれる」体制づくりが求められます。
専門知識やアフターサポート、提案力などで差別化しなければ生き残れない時代です。
誠実な情報開示こそが、最強のブランドになるでしょう。
売主が今すぐできる！囲い込みを防ぐ3つの実践ポイント
1. レインズ登録を自分の目でも確認する！
媒介契約を結んだら、レインズに登録された内容を必ずチェックしましょう。
登録証明書の写しをもらうほか、ステータス更新の頻度も確認しておくと安心です。自分の物件が「見える場所」に掲載されているかを常に把握しておくことが大切です。
2. 専任媒介だけでなく、一般媒介も検討！
囲い込みリスクを避けたい場合、複数業者に依頼できる一般媒介契約も選択肢になります。 販売活動が並行して進むため、より多くの買主候補にアプローチできる可能性が高まります。
3. 仲介業者の“誠実さ”を見極める！
両手取引そのものが悪ではありません。問題は、両手取引を目的に他社を排除することです。
丁寧な報告を怠らず、疑問に対して明確な説明ができる業者こそ信頼できるパートナーといえます。
信頼関係を築くことが、最終的には早期・高値売却につながります。
まとめ――「透明化」が進む今こそ、オーナーが主体的に動くべきとき！
2025年の囲い込み規制強化は、日本の不動産市場を“閉じた取引”から“開かれた市場”へ導く転換点です。
売主にとってはチャンスが広がる一方で、「仲介会社に任せきり」は通用しなくなります。
取引の透明化は、信頼できるパートナー選びと情報リテラシーによって最大の武器に変わります。
これからの時代、オーナーが取引の主体となり、「見える化」を味方にすることが、資産を守る最も確実な戦略といえるでしょう。
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