不動産投資でやってはいけないこと、成功率を上げるためにやるべきことを徹底解説
2025.03.04 Thu
不動産投資に興味があっても、失敗を恐れてなかなか一歩を踏み出せない方もいるでしょう。不動産投資では、押さえるべきポイントをきちんと押さえれば、成功率を大きく高めることができます。
今回は、不動産投資でやってはいけないこと、やるべきことを徹底解説します。
不動産投資の成功をどこに設定するかが大切
あなたはなぜ、不動産投資を始めるのでしょうか？
何をもって成功とするのでしょうか？
不動産投資を始めるにあたって、まずは目標を設定することがとても大切です。
不動産投資の目標は、実は人によってさまざまです。
たとえば……
・毎月の安定した家賃収入（インカムゲイン）を得たい
・安く買って高く売り、売却益（キャピタルゲイン）を得たい
・相続税や所得税の節税をしたい
・子どもたちのことを考えて生命保険代わりにしたい
・物件を増やしていって、いずれは不動産賃貸業を本業にしたい
などがあります。まずは自分自身の成功の基準を決めて、目標を設定してください。
不動産投資成功のためにやってはいけないこととは？
不動産に限らず、投資は100％成功するわけではありません。リスクとリターンはワンセットです。大切なのは、失敗のリスクをできる限り減らすこと。不動産投資を成功させるために、やってはいけないのは、次の3つです。
1．営業担当者に全てお任せする
不動産業界の営業担当者の中には、顧客の利益よりも、自分の営業成績や自社の利益を優先する人がいます。営業担当者に丸投げせず、物件の価値やリスクについて自分で確認して判断することが大切です。
2.計画を立てていない
安定的な家賃収入を目指すなら、収支計画をきちんと立てることが重要です。不動産賃貸事業には、管理費や修繕費、固定資産税といったコストがかかることに加えて、空室リスクがあります。こうしたことを甘く見積もるのは禁物。収益シミュレーションを正確に行いましょう。
3.リスクを把握していない
リスクのない投資はありません。不動産投資のリスクをきちんと把握するようにしましょう。不動産投資のリスクには、次のようなものがあります。
空室リスク
入居者が入らなければ、家賃収入を得られません。
滞納リスク
賃貸物件には、家賃を回収できないリスクが伴います。滞納率は全国平均では5％くらいです。
災害リスク
地震や洪水、火災などの災害によって建物が壊れたり、倒れたりするリスクがあります。建物が大きなダメージを受けたら、多額の修繕費がかかる恐れがあります。
不動産価値の下落リスク
基本的に、建物は年数が経つにつれて価値が下落していきます。今は新築でも、30年後の築30年のマンションにどれだけの価値があるかを想像すれば、不動産価値の下落リスクはイメージしやすいでしょう。築年数が古くなると、家賃も下落する傾向があります。
老朽化による修繕リスク
意外と見落とされがちなのが老朽化に伴う修繕の必要性です。建物の屋根や外壁、共用廊下、階段、エントランス、給排水管、フローリング、キッチン、洗面台、浴室などの修繕が必要になります。
金利上昇のリスク
固定金利ならば問題ありませんが、変動金利には金利上昇のリスクがあります。変動金利の場合、返済額の見直しが5年ごとに行われる「5年ルール」、返済額を見直す際は前回返済額の最大125％までしか上昇しない「125％ルール」が適用されることがあります。
不動産投資の成功のためのポイント
1.不動産投資の勉強をする
何の知識もなしに不動産投資を始めて成功するなら誰も苦労しません。まずは、不動産投資の基本的な知識を身につけましょう。区分マンションや一棟もの、戸建てといった投資物件の種類をはじめ、都心と地方のメリット・デメリット、利回りの考え方、設備、税金など、学ぶことがたくさんあります。
2.良い物件は即決できるようになる
「即断即決できない物件は買わない」
不動産投資で大きな成功を収めている投資家には、そう公言する人が少なくありません。
もちろん、最初から即決で買うのは危険。営業担当者に「すぐに決めないとなくなりますよ」とあおられて購入するのは避けたほうがいいでしょう。よく考えて物件を買うべきです。
ただ、本当に良い物件は市場に出てきた瞬間、売れてしまいます。それどころか、市場に出る前に買い手が決まるケースもあります。これがいわゆる非公開物件です。
自分なりの投資スタイルを確立させて、いずれは即断即決できるようになるのが理想的です。
3.購入前に細かくシミュレーションを行う
即決といっても、単なる衝動買いをするわけではありません。購入前の細かいシミュレーションが欠かせません。
・毎月のローンの支払いと家賃収入の差額は黒字になるのか？
・空室率はどれくらいを想定するのか？
・修繕費はどれくらいかかるのか？
といったことをきちんとシミュレーションしましょう。
まとめ
「段取り八分」という言葉があります。事前準備ができれば、仕事の8割は終わったも同然という意味です。不動産投資も、事前の準備が肝心。やるべきことをきちんとやれば、成功の可能性が大きく上がるのです。
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