不動産投資で本当に不労所得は得られる？リアルな実態と成功のコツ
2025.03.04 Thu
商品を売ったりサービスを提供したり、一般的に私たちは労働の対価として収入を得ています。これに対して仕組みや資産を構築することで、働かずに得られる収入が不労所得です。不動産投資は不労所得を得る代表的な方法といえます。
不動産投資で不労所得が得られる理由
株式投資やFXの自動売買、コインパーキングの経営など、世の中には不労所得を得られる方法がたくさんあります。しかし株式やFXで利益を出し続けるには膨大な知識と相場を読むための労力が必要になります。また、コインパーキングは単価が低く、収益性という意味では不動産投資に遠く及びません。一方で不動産投資は、以下のような理由で非常に優れた不労所得を得る方法といえるでしょう。
毎月家賃収入を得られる
「衣食住」は人間の生活に欠かせないものです。したがって、賃貸住宅の入居者は優先的に家賃を支払ってくれます。賃貸住宅を所有していれば、よほどのことがない限り毎月銀行口座へチャリンチャリンとお金が振り込まれるのです。
管理会社へ管理業務を任せることができる
入居者の募集から集金、クレーム対応、清掃、退去手続きまで賃貸住宅の管理業務は多岐にわたります。本業を持っていたり素人だったりでは、とても手が回らないでしょう。現在、このような管理業務は管理会社へ委託するケースが主流です。管理手数料の相場は家賃の5%程度なので、経営を圧迫することなく任せることができます。
高利回りが期待できる
前述のように私たちにとって住まいは必要不可欠であり、毎月の家賃は少なくても数万円します。そのため、比較的高い利回りが期待できます。中古物件であれば10%前後というケースも珍しくありません。
ビジネスパーソンならば融資を受けやすい
株式やFXなど一般的な投資の資金を融資してくれる金融機関はほとんどありません。しかし不動産投資の資金を融資する金融機関は、都市銀行をはじめ多数あります。特に収入が安定しているサラリーマンは融資を受けやすい傾向があります。融資によって不動産投資をはじめられれば、少ない自己資金で大きな投資が可能になります、これをレバレッジ効果といいます。また、ローンの返済は安定して得られる家賃収入のなかから行えるのも不動産投資の大きな魅力です。
不動産投資で不労所得を得るためのポイント
不動産投資をはじめれば絶対に不労所得を得られるというわけではありません。不動産投資で安定して不労所得を得るには以下のようなポイントがあります。
購入する物件を厳選する
最初は高い利回りの物件に目が行きがちですが、「利回りが高い＝割安」な物件には必ずワケがあります。「相場よりも設定している家賃が高い」「築古」「ライバル物件が多い」などです。赤字を前提にするのは論外ですが、最初は高利回りよりも人気が高く空室リスクの低い物件をおすすめします。空室を出さないことが、安定して不労所得を得ることにつながります。
信頼できる管理会社をパートナーとする
不動産投資の成功のカギは管理会社が握っているといっても過言ではありません。入居者の募集、クレーム対応といった空室を出さないための対策はすべて管理会社が行うからです。しかしながら管理会社の実力は玉石混淆といえます。ですから、管理会社を選ぶ際は、そのエリアを知り尽くしているか、入居者募集について独自の工夫をしているかなどをしっかりヒアリングするようにしましょう。
頭金はできるだけ多くする
少ない自己資金で大きな投資をする。これも不動産投資の魅力です。一般的には物件価格の1～2割の頭金があればローン審査は通るといわれています。しかしながら安定した不労所得を得たいなら頭金は多いに越したことはありません。月々の返済額が少なければ少ないほど金利変動や空室リスクに対応できるからです。物件評価が高い物件の場合は頭金なしで金融機関から借りられる場合があります。これは、手元の資金を減らさずに投資ができるメリットがある一方、大規模なアパート投資などと比べると利回りが低くなる場合があります。
不労所得を得るための物件選び
不動産投資で選択できる物件の種類は、おもに「ワンルームマンション」「ファミリーマンション」「アパート」の3つになります。どれも一長一短があるので詳細に検討する必要があります。
1.ワンルームマンション
居室がひとつのマンションです。比較的単価が安く、需要も高い物件が多いという特長があります。一方で家賃相場が低いので、他の物件と比べて収入は少なくなります。
2.ファミリーマンション
２LDKなど複数の居室があるマンションです。ワンルームマンションより高い家賃収入を見込めますが、物件価格と空室リスクも高くなります。
3.アパート
1棟で複数の住戸が入っているので、利回りはもっとも高いといえます。ただし、マンションよりも需要が低く、外壁の塗り直しなどすべてのメンテナンスを自費で行う必要があります。
以上のようなそれぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、どの物件にするのか判断をすることになります。
いずれを選択するにしても、こだわりたいのは交通の便です。理想はターミナル駅から近い物件です。そういった物件は、空室リスクが格段に低くなります。安定した不労所得を得たいのなら多少利回りが低くても交通の便がいい物件を選ぶようにしましょう。また、交通の便が良く空室率の低い物件は、いざというときに売却しやすいというメリットもあります。
自分にとって最適な管理形態を選択する
物件が決まったら、自分にとって最適な管理形態を選びましょう。賃貸物件のおもな管理形態は「自主管理」「管理委託」「サブリース」の3つになります。このなかで「自主管理」は、オーナーがすべての管理業務を行うので不労所得とはいえません。「サブリース」とは、管理会社などに一定の手数料を支払うことで空室の有無にかかわらず、毎月の家賃が入ってくる契約です。したがって、空室の心配は不要になります。しかしながら、サブリースの手数料は家賃の10～20％です。「管理委託」の5％前後よりも毎月支払う額が多くなるので、空室リスクと不労所得で得られる額のバランスを見極めてどちらにするのか決める必要があります。
まとめ
不動産投資は不労所得を得るもっとも効率の良い方法のひとつです。しかしながら、深く考えずに購入してしまうと、ローン返済に追われる毎日になりかねません。上記のポイントをおさえつつ、じっくり検討しましょう。
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