ゼロからはじめる不動産投資！初心者でも失敗しない資産形成のコツ
2025.03.31 Thu
不動産投資は資産形成の有力な手段ですが、はじめる方法が分からない方も多いでしょう。そこで初心者向けに投資対象の選定から資金計画、リスク管理まで成功するためのポイントを説明します。
これから不動産投資を始める方にとって役立つ情報が満載です。
資産形成のための不動産投資の基本を学ぼう！
不動産投資とは？その仕組みと特徴
不動産投資はアパートやマンションなどを購入し、賃貸することで利益を得る投資方法です。その利益には、家賃として継続的に得られるインカムゲインと、物件を売却することで得られるキャピタルゲインの2種類があります。
不動産投資の大きな特徴は、金融機関からの融資によって資金を調達できることと、運営を管理会社に委託することによってほぼ手放しで資産形成ができることです。これは株式などほかの一般的な投資方法にはない特徴です。
不動産投資の種類と選び方
投資対象となる不動産には、さまざまな種類があります。その中でも価格や物件数などから初心者に向いているのは次の4種類といえます。
新築区分マンション
ワンルームタイプなら首都圏内でも2,000万円台から見つけられる手頃さと、新築ゆえの空室リスクの低さが大きな魅力です。一方で一戸のみ所有する場合は、大きな資産形成は望めません。
中古区分マンション
首都圏内でも物件によっては数百万円で手に入ので、物件次第では新築以上の利回りが期待できます。ただし、築年数が経った物件は、それだけ空室リスクが高くなります。
新築アパート
アパートには複数の世帯が入居するので、それだけ空室リスクを低くすることができます。新築ならさらにリスクを低減できるでしょう。しかしアパートは、建物の劣化がマンション以上に早いと思われがちなので、家賃下落のリスクが高くなります。
中古アパート
戸数が多いので購入価格によっては高利回りが期待できます。また、ある程度家賃が下がった状態の中古アパートは、それ以上下がるリスクが低いといえるでしょう。とはいえ、築年数の古い物件は、それだけメンテナンス費用がかかります。
物件選びの際は、以上のようなメリット・デメリットをよく理解したうえで検討しましょう。たとえば、小さな利益でも長期間安定して得たいのであれば新築区分マンション、できるだけ早く資産形成をしたいのであれば中古アパートの優先順位が上がるはずです。
初心者でもできる！投資資金の準備方法
不動産投資は、金融機関から資金調達できる数少ない投資方法です。融資金額の目安は、一般的なサラリーマンであれば物件価格の8～9割。つまり、2,000万円の物件ならば自己資金は200万円あればいいということになります（不動産会社への仲介手数料など諸費用は除く）。
また、最近は不特定多数の投資家から資金を集めて物件を購入する不動産クラウドファンディングという方法もあります。この場合、1万円程度から投資可能です。ただし、それだけ得られる利益も少なくなります。
資産形成のために外せない！物件選びのポイントと失敗する人の特徴
こんな人は注意！不動産投資に失敗する人の特徴
勉強しない人
物件の運営は基本的に管理会社に任せることができます。しかし、その管理会社がしっかり仕事をしているかを判断するのはオーナーになります。そのためには周辺の家賃相場や競合物件の状況など勉強することはたくさんあります。
無計画な人
不動産投資は20年、30年と長期的に行うことが基本です。築年数が経てば、家賃を下げたり、大規模なリフォームが必要になったりします。管理会社と相談しながら、しっかりとした経営計画を立てなければなりません。
立地が重要！成功する物件選びの秘訣
不動産投資において何よりも重要なのは、空室を出さないことです。そのためにもっとも注視したいのは立地といわれています。理想はターミナル駅から徒歩15分以内。予算的に難しいようならターミナル駅の隣駅や駐車場付き物件なども検討してみましょう。
利回りと空室リスクのバランスを考える
物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を利回りといいます。たとえば首都圏の物件の場合、区分マンションで4%前後、アパートで6%前後となっています。この数値は築古物件になるほど高くなる傾向があります。物件価格が安くなる一方で、家賃相場はそれほど下がらないからです。しかし、築年数は経てば経つほど空室リスクが上がります。そのため利回りと空室リスクのバランスを考えることが重要です。
リスクを最小限に抑えるためのチェック項目
1：利回りが相場と比べて高すぎないか？
家賃の設定価格が高すぎて入居者が見つからない場合があります。
2：入居率が50%を上回っているか？（中古アパートの場合）
入居率が低い物件は、それなりの問題がある可能性が高いといえます。
3：駅までの徒歩時間は広告どおりか？
信号や交通量などによって広告よりも大幅に時間がかかることがあります。
4：間取りや部屋の面積が地域のニーズに合っているか？
たとえば、学生街にファミリー向けのアパートといったケースは、空室リスクが高まります。
5：築年月が1981年6月以降か？
これ以前だと耐震基準をクリアしていない可能性があるので、入居者募集に苦労する可能性があります。
6：周辺に嫌悪施設はないか？
嫌悪施設とは、お墓、風俗店など用事がない人以外は近づきづらい施設です。
7．共用部分にゴミなどが散らばっていないか？
管理状況または入居者のマナーに問題がある可能性があります。
安定した収益を得るための資産形成と運用術
家賃収入を最大化するための管理会社選び
管理業務は基本的に管理会社に任せておけば問題ありません。ただし、管理会社の質には、かなり差があるといえます。すでに管理している物件の様子やインターネットでの評判などを確認して、信頼できる管理会社と契約を結ぶようにしましょう。
節税対策と不動産投資
不動産投資は、同一年度内で発生した利益と損失を合算する損益通算が可能です。たとえばサラリーマンの場合、不動産投資で出した赤字を給与所得から差し引くことができるのです。
また、物件の購入費は1度に計上することなく、複数年に分けて行う減価償却が可能です。これらによって所得税などを節税することができます。
投資物件のメンテナンスと価値向上術
区分所有マンションの場合、管理組合がしっかり機能していれば共用部分のメンテナンスは問題ないでしょう。一方で専有部分とアパートの内外装については、オーナー自身がメンテナンスを行う必要があります。エアコンなどの設備から外壁塗装まで賃貸物件は定期的に不具合が発生するものです。
そのため、家賃収入の5%程度は毎月積み立てておくことをおすすめします。
不動産投資で資産形成しよう！
以上のように不動産投資は、比較的手間がかからない割に長期間安定した収益を得ることができます。特に普段多忙な本業を持つ方には、最適な資産形成法のひとつといえるでしょう。
こんな記事も読まれています
