横浜の不動産投資が熱い！再開発・地価上昇・賃貸需要から見えた最新トレンドとは
2025.07.25 Thu
首都圏の中でも、東京都心に次ぐ発展を遂げている神奈川県横浜市。再開発ラッシュが続々と進む一方で、堅調な賃貸需要を背景に、不動産投資先としての注目度も高まっています。
今回は、横浜市における不動産投資の最新動向について、地価や賃料トレンド、エリアごとの利回りといった視点から解説します。
横浜での不動産投資を検討している方や、有望な投資対象エリアを探している方も、ぜひ参考にしてください。
なぜ横浜がいま“不動産投資の注目エリア”なのか？
地価と人口に表れる“神奈川最強エリア”の実力
横浜市の地価は、県内でもトップクラスの伸びを示しています。2025年1月1日時点の公示地価（標準値の1㎡当たりの価格）は、神奈川県全体で住宅地が21万2400円、商業地が66万1000円であるのに対して、横浜市は住宅地が25万7000円、商業地が82万5900円と、県内政令都市でもっとも高額になりました。平均変動率も、住宅地が前年比＋3.2％、商業地が＋7.2％と堅調に伸びています。
（参照：横浜市都市整備局企画課「令和７年地価公示のあらまし（横浜市分）」https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001854843.pdf）
地価上昇の背景の1つが、堅調な人口の推移です。横浜市の直近の人口は約377万人（2025年7月1日現在）。一貫して増え続けており、日本全体が人口減少に直面する中、対照的な動きを見せています。都心へのアクセスの良さ、単身者・子育て世帯ともに魅力的な住環境、充実した商業施設などが相まって、幅広い世代の転入が継続しています。
（参照：横浜市「令和７(2025)年７月１日現在の人口及び世帯数」https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001854843.pdf）
再開発・直通線が後押しする「エリア価値」の上昇
横浜の不動産投資と切っても切れない関係にあるのが、大規模な再開発とインフラ整備です。横浜駅やみなとみらい地区などでは現在も大きなプロジェクトが進行中で、新たなオフィス・商業施設・タワーマンションなどが建設されることで、エリアの利便性とブランド力が向上しています。相鉄とJRの直通運転や相鉄・等級直通線の開通など交通インフラの整備も進み、不動産価値を一段と高めている状況です。
空室率が低水準！ 高まる“選ばれる物件”の条件とは
人口が減り全国的に空き家が増えるとともに賃貸用住宅の空室率は高まっており、なかには20％台の自治体があるほどです。これに対して神奈川県は15％台と低く、さらに横浜市だとこの水準を下回るところも少なくありません。特に都心へのアクセスがよいエリアや、駅近・新築・築浅の物件は高い賃貸需要を維持しています。中心部から離れた郊外や競争力の低い物件は敬遠されるものの、横浜市全体の賃貸市場は活発であり、適切な物件選びと管理体制を構築すれば、安定した運用が期待できるでしょう。
（参照：LIFULL HOME’S発表「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001854843.pdf）
投資タイプ別：横浜で“失敗しない”戦い方とは？
中古区分マンション：価格上昇でも狙える物件の見極め方
横浜では中古区分マンションの流通量が多く、選択肢が豊富です。近年は東京都心部の影響を受けて価格は上昇傾向にありますが、築年数によっては投資額を抑えられ、不動産投資の初心者でも取り組みやすいでしょう。ただし、価格は上昇傾向で利回りが低下する可能性があり、中古物件であるため修繕積立金や管理費の状況、大規模修繕工事計画の有無、管理組合の運営状況などのチェックは必須です。とくに修繕積立金が不足していたり、管理組合が十分に機能していない場合は、予期せぬ出費に直面するリスクがあります。購入前に必ず重要事項調査報告書などをチェックし、専門家のアドバイスも仰ぐことです。
一棟アパート・RC造：駅近×高利回りエリアの鉄則
一棟アパートやRC造（鉄筋コンクリート造）マンションへの投資は高額ですが、複数の部屋から家賃収入を得られるのがメリットです。横浜の場合、6～8％の表面利回りが期待できます。大学や病院が近い、交通利便性の高い主要駅周辺など、土地値が安定し地価が下支えされている、賃貸需要がキープできるエリアを選びましょう。なお、物件価格は数千万～1億円を超えるので融資を活用して購入するのが一般的ですが、審査においては物件の収益で借入金の返済がどの程度賄えるか判断するDSCR（借入金返済カバー率）が重視される傾向にあります。
店舗・オフィス：テレワーク時代の“収益転用”をどう読むか
コロナ禍を経て需要が落ち込んでいた小規模オフィスや店舗系の物件も、テレワークとオフィス通勤のハイブリッド化で回復に向かいました。とりわけ利便性の高い駅近の小規模オフィスや飲食・小売店向けの店舗は、安定した需要が見込めます。ただし、将来的なリスクヘッジとして、オフィス需要が低下した場合でも、シェアオフィス・コワーキングスペースへの転用など、出口戦略の複線化を検討しておくことです。
横浜投資のリスクと“見落としがちな落とし穴”
金利上昇と価格下落、二重苦リスクにどう備える？
日本銀行はゼロ金利政策を解除し、日本は「金利ある世界」にシフトしました。今後も金融政策次第で金利が引き上げられると、融資の返済負担が増しキャッシュフローが悪化する可能性があります。変動金利型ローンを利用している場合はダイレクトに影響を受けるため、金利上昇に備えたシミュレーションや、繰り上げ返済などの対策を検討することです。また、不動産価格は景気・需給の影響で常に変動しています。これにより購入時よりも価格が下落する価格調整が進む可能性があり、一部の民間予測は2029年に横浜の賃料指数が95（現在を100とした場合）程度まで下落するという見通しも示しています。購入時に十分な余裕を持った資金計画を立て、長期的な運用に取り組むことです。
エリア格差と空室のリアル：郊外と築古は要注意
同じ横浜市内でも、エリアによって人口動態や賃貸需要、物件の競争力には格差があります。都心部や駅近、大規模再開発エリアとその周辺では比較的安定した賃貸需要が見込まれますが、郊外や交通の便が悪いエリア、築古物件は空室リスクが高まる恐れがあるでしょう。立地の選定やエリアのニーズに沿った間取りや設備のある物件選び、地域の賃貸市場に精通した管理会社との連携、リノベーション・設備の更新といった競争力強化のための投資を惜しまないことです。
災害・老朽化は“数字だけでは見えない”隠れコスト
日本は地震や水害などの自然災害が多く、近年は激甚化へ向かっています。海に面しており、丘陵地の多い横浜では、地震・津波・土砂崩れなどの災害リスクにも配慮が必要です。物件購入前には必ずハザードマップを確認し、どのような災害リスクがあるか把握しておきましょう。いくら収益性が高くても、ハイリスクのエリアは避けるべきです。こういったエリアの物件は火災・地震保険の保険料が高くなる可能性があり、将来的に売却が難しくなることもあります。特に中古物件は、過去の修繕履歴や今後の大規模修繕計画の有無、建物の耐震性を精査することです。不備がある場合は保有後に多額の出費でキャッシュフローが悪化する恐れがあり、手を出さないのが賢明な判断となります。
＼この記事に興味のある人はコチラも！／：「不動産投資はリスクしかない？利益を上げるための注意点5選」）
まとめ
横浜は活発な再開発と堅調な人口増で、不動産投資において中長期的に有望なエリアといえるでしょう。横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内・桜木町といった主要な再開発エリアは、今後の資産価値向上と安定した賃貸需要が期待でき、横浜駅から伸びる各沿線の住宅街も同様です。一方で金利やエリア格差、災害、老朽化のリスクはあり、適切なリスクヘッジを講じた上で取り組むことが、成功のカギとなります。
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